はじめに

2019年、会社を定年退職した後、95歳まで生きるには、夫婦で約2千万円の金融資産の取り崩しが必要になるとの試算が発表され、世間を騒がせました。年金に頼った生活設計だけでは資金不足に陥る可能性に触れ、長期・分散型の資産運用の重要性を強調していました。弊所では、毎月定期的にセミナー活動を行なっておりますが、不動産の購入や相続対策に関するご相談もいただいております。

投資はギャンプルである、と身構える方も多くいらっしゃいますが、一口に投資といっても様々な方法があります。代表的なもので、株式投資、FX投資、最近話題の仮想通貨等もありますが、変動幅も大きいためハイリターンの可能性がある反面で、リスクが高い投資手法でもあります。その中でも、資産形成しやすいのがマンション投資です。今回は、その魅力について解説します。

マンション投資とは

マンション投資とは、自宅用ではない賃貸用のマンションを購入し、マンションオーナーとなり、人に貸すことで、家賃収入を得ることです。それほど値動きも激しくないため、本業を持っている方でも、物件の管理や入居者募集、家賃の徴収などの業務を管理会社に依頼すれば、安定的な家賃収入を生み続け、ローン利用をした方はローン返済も進み、長期的に見れば月々の生活費を補ってくれる強い味方になってくれる可能性があります。ローン返済後に家賃収入として賃料を受け取る方法の他に、所有途中での売却で現金化して利益を得る方もいらっしゃいます。

マンション投資の4つのメリットをご紹介します。

１　資産として

英語では「リアルエステート」＝「真の資産・実物動産」と考えられています。家賃収入は、景気の良し悪しでは需要バランスが崩れにくく、エリアを適切に選べば長期に渡って安定的な収入源として考えることができます。

２　年金対策として

老後の生活を考えると年金以外に継続的な収入源の確保が必要といえます。若い方はローンを使って、また退職されている方は現金で購入できます。所有することで、定年後に家賃収入を受け取ることもでき、老後の暮らしを豊かにしてくれます。

３　万一の保険として

住宅ローンには団体信用生命保険がついています。掛け金は毎月のローンの支払いに含まれています。返済期間中、ご本人に万が一のことがあった場合は、保険金でローンの残債を完済する仕組みです。不動産を売却することで保険金の代わりにすることもできますし、所有し続けて毎月継続的に家賃収入を得ることもでき、残された大切なご家族も安心して生活することができます。

４　節税対策として

確定申告により、所得税の還付・住民税の軽減といった税務上の優遇を受けることができます。建物の減価償却費、住宅ローンの利息などの必要経費が認められますので、不動産所得が赤字になった場合は、給与所得と不動産所得を損益通算することにより、給与所得から源泉徴収されている方は、勤務先で給与から差し引かれた所得税が還付され、住民税も軽減されます。

東京近辺の住宅価格や利回り特徴

東京都心の住宅価格は、世界の諸都市と比べると価格は割安です。都心の住宅価格の上昇は、投機的な売買が原因ではなく、好調な経済に裏付けされたものだと考えられます。世界規模での危機が起こらない限り、大幅に下落することはないと考えられています。特に東京都心エリアでは、賃貸需要も大きく、世界の都市と比較して利回りが高く、香港2.6％、シンガポール2.4％に対して、東京は4.4％です。

東京より広い都心圏でみると、その人口は約3,536万人で世界1位です。現在も、都内ではより都心へという人の動きが見られており、他地域から人を呼び寄せる力を持っており、人口減少の悪影響がもっとも小さい地域です。国内外の企業の中枢業務を担うビジネス拠点で、都内に本社を置いている大企業が多数あり、東京の経済活力を止めることがありません。経済のグローバル化や産業の高度化・サービス化が進むなかで、魅力的な教育や雇用機会を求めて若い世代が都心部へ流入する傾向は変わりにくく、不動産の需要が高まる一方です。

マンション投資の留意点

一方で、資産運用型マンションの3大リスクとして、空室リスク、金利上昇リスク、売却リスクが挙げられます。

空室リスクについては、いかに空室が続かない物件を選ぶかが最も重要なリスク回避方法です。金利上昇リスクについては、世界経済全体や政策等により上下するので、コントロールすることは出来ません。しかしながら、その影響を最小に抑えるにはどの金融機関を使い、どのような条件でローンを組むかがポイントとなります。売却リスクについては、売りたいと思った時に買い手がいなければ、売却できません。不動産は一般的に流動性が低いと言われていますが、資産運用型マンションを購入する際には、買取も行っている業者から購入することで、業者が買い取ってくれるので買い手がいなくて売れないという事にはなりません。このように資産運用型マンションにはリスクもありますが、回避の方法もあります。

よくある質問

不動産投資について、相談会でよくいただく質問をご紹介します。

１　何歳から始められる方が多いですか？

20代後半から、50代前半くらいまでで、人によってまちまちです。

２　元手の資金はいくら必要ですか？

通常、手数料のみで10万円〜20万円程度です。

３　物件の価格が減るとすれば、どのような事情によるものですか？

経済市況と、需要と供給のバランスによります。人気ある地区や物件であれば、古くなっても価格が落ちにくい傾向にあります。

４　設備が故障する頻度は一般的にどの程度ですか？

10年に1回程度の頻度です。

５　マンション以外に必要な費用は何がありますか？

取得時：不動産取得税、登記費用、金融機関手数料、火災保険料
毎月：管理委託料
毎年：固定資産税、確定申告費用（税理士に依頼する場合）
随時：修繕費用

まとめ

今回は不動産投資について、説明させていただきました。詳細について相談されたい方は、是非当事務所にお問い合わせください。